정비사업전문관리업체의 개선방안에 관한 연구

Abstract

이 연구는 2003년 7월 1일부터 시행된 도시및주거환경정비법상의 정비사업전문관리업제도는 신법시행이전 문제시되었던 도시정비사업에서의 문제점인 조합의 전문성 부족을 해결하고 시공사 등을 적절히 감독할 수 있는 제도적 장치가 요구되어 1999년 9월부터 2000년 9월 까지 국토연구원에 연구용역을 실시한 이후 수많은 토론회와 협의를 거쳐 2003년 7월 1일 시행에 이르기까지 근 4년에 걸쳐 연구되어진 신설제도지만, 정비사업전문관리업제도하에 실무적인 도시정비사업의 업무를 수행하는 정비사업전문관리업체에 관한 문제점이 많이 발생되었고, 잦은 법 개정 및 시행령 개정과 관련한 유동적인 업무지침이나, 최근 유동성위기와 관련된 도시정비사업의 부진과 시공사의 사업지연 등 여파로 정비사업전문관리업체의 부도와 폐업이 속출하는 등 실무적인 측면에서나 제도적인 측면에서 정비사업전문관리업체의 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하여 도시정비사업에서 정비사업전문관리업제도의 목적에 걸 맞는 정비사업전문관리업체가 되기 위해 개선해야 할 바를 연구하는데 목적이 있다. 연구방법은 2008년 6월 현재 부산광역시 도시정비사업구역에서 부산광역시에 등록된 정비사업전문관리업체의 활동현황을 현장조사를 통해 분석하는 방법을 사용하였다. 연구체계는 제2장에서 선행연구의 시사점에 대한 고찰과 정비사업전문관리업체에 대한 기존연구의 한계점을 분석하고 제3장에서는 도시정비사업의 특징과 정비사업전문관리제도에 대한 이론적 고찰과 제4장 제1절에서는 부산지역 도시정비사업의 현황을 살펴보고, 제2절에서는 정비사업전문관리업체의 등록현황, 활동현황, 운영현황을 실태조사를 통해 알아보고, 제3절에서는 정비사업전문관리업체의 문제점을 도출한다. 제5장에서는 실태조사의 결과를 토대로 개선방안을 제시하였다. 제6장에서는 연구결과를 요약하고 시사점, 한계점 및 향후 연구방향을 제시하였다. 본 연구결과에 의하면 선행연구나 각종 매개체에 의해 조사되었던 문제점은 크게 세 가지로 정비사업전문관리업체의 전문성결여, 열악한 재무구조, 법규정상의 미비점으로 요약되었다. 첫 번째로의 정비사업전문관리업체의 전문성결여에 대한 문제점의 개선방안으로는 선행연구에서도 거론되었던 국가공인자격화를 제시하였다. 두 번째로의 정비사업전문관리업체의 열악한 재무구조에 대한 문제점의 개선방안으로는 등록강화 및 협회를 통한 보증, 융자제도 활용으로 제시하였고, 세 번째로 법규정상의 미비점에 대한 문제점의 개선방안으로는 정비사업 업무처리의 표준화 및 간소화로 제시하였고, 마지막으로 정비사업전문관리업체의 개선방안으로는 정비사업전문관리업체의 용역대금의 체계화 및 이원화를 제시하였다. 현재 정비사업전문관리업체는 도시정비사업에 중요한 역할을 하고 있는 상황에서 본 연구는 도시및주거환경정비법 시행이후 신생업체위주로 등록된 부산지역 정비사업전문관리업체의 도시정비사업 초기 문제점에서 몇 년의 기간이 지남에 따라 해소되는 문제점과 고질적인 문제점을 현시점에 맞게 분석하고자 하였다. 본연구의 시사점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 정책적인 대안마련이다. 국가공인자격화와 협회를 통한 보증, 융자제도의 활용은 정책적인 변화에 의해 이뤄야 할 대안이라 할 수 있다. 정비사업전문관리업제도의 취지에 맞게 각자의 역할을 충실히 수행하기 위해 정부에서 법적 제도를 마련하여 정착화 하여야 할 과제인 것이다. 특히 국가공인자격화는 일정한 제도를 마련하여 천문학적인 규모로 이뤄지는 도시정비사업을 조합원들이 정비사업전문관리업체의 전문성에 대한 신뢰를 가짐으로 조합원들 간의 분쟁 등을 미연에 방지함으로 조합원이익을 극대화 시킬 수 있는 자구책이 마련됨과 동시에 정비사업전문관리업체의 일원으로 실무를 담당하는 임 · 직원들도 자긍심을 가짐으로 유혹과 비리에 연류 되는 것을 막음으로 이와 유사한 선행연구들의 이론적 한계를 극복할 하나의 이론적 실마리를 제공한다고 볼 수 있겠다. 둘째, 실무적인 시사점이다. 업무처리의 표준화와 간소화, 용역대금의 체계화와 이원화는 정책적인 변화를 통해 갖춰야할 이론적인 대안이 아닌 민 · 관에서 실무를 처리함에 있어 각 시· 도· 지자체에서 관심과 실무중심의 교육을 통해 충분히 마련될 수 있는 대안이라 하겠다. 특히 용역대금의 체계화와 이원화는 우선 마련되어야할 대안으로 정비사업전문관리업체가 제 역할을 충실히 이행하고, 조합원들을 권익을 대변하기 위해서는 자생력이 기초가 되어야 발전적인 도시정비사업의 방향을 제시할 수 있는 정비사업전문관리업체의 역할을 기대할 수 있겠다. 2008년 3월 22일부터 각 도시정비사업구역에서 홈페이지 도입 의무화를 제도적으로 시행하였지만, 도시정비사업의 정례된 사례가 많지 않아 자료수집에는 직접 유 · 무선이나, 방문을 통해 실태를 조사해야하는 현실적인 한계점이 있었다. 따라서 차후에는 이런 부분을 개선하여 정립된 도시정비사업의 현황과 실태를 이용하면 더 나은 연구결과를 얻을 수 있을 것이다. 또한, 본 연구는 위에서 언급한 정책적 대안마련이나, 실무적 시사점에도 불구하고 여러 가지 한계점과 후속연구의 필요성이 제기되는 것이 사실이다. 구체적으로 후속연구의 방향에 대하여 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 정비사업전문관리업체의 조직구조에 관한 내용이다. 도시및주거환경정비법은 준비단계, 시행Ⅰ단계, 시행Ⅱ단계, 완료단계로 크게 나뉜다. 각 단계별로 조합설립인가업무, 사업시행인가업무, 관리처분인가업무 등 정비사업전문관리업체가 수행해야 할 업무가 달리 정해져 있다. 사례조사에 의하면 행정용역을 수행하고 있는 현장의 수에 비해 비대한 조직구조를 갖추고 있는 정비사업전문관리업체가 대부분인 것으로 조사 되었다. 추진위원회(조합)의 운영비와 직원급여 등 매월 고액의 현금을 필요로 하는 악순환이 계속되는 현실을 극복하기위해서는 도시정비사업 업무를 세분화하고, 비대한 조직체계를 적정 규모로 개편하는 방안을 강구해야한다. 둘째, 정비사업전문관리업체의 업무수행능력 향상에 관한 내용이다. 실상 정비사업전문관리업체의 업무는 행정적인 업무가 대부분으로 대외적인 시각으로는 단순한 행정용역 이외에는 별다른 업무가 없는 것으로 판단하여 정비사업전문관리업체의 필요성에 대해 부정적으로 판단할 수 있다. 이러한 인식을 전환하기위해서는 자체적으로 업무수행능력을 향상시킬 수 있는 부단한 노력이 필요한 것이다. 앞서 살펴본 선행연구의 내용에 의하면 정비사업전문관리업체의 선정 의무화에 대한 내용이 자주 나온다. 단순한 조합행정업무의 대행이나 초기자금대여수준에서 벗어나 정비사업전문관리업체 자체의 업무수행능력을 스스로 키워야 비로소 추진위원회(조합)로부터 인정받고 나아가 제도적으로 의무선정이 앞당겨질 것이다. 향후 정비사업전문관리업체의 개선방안에 대해 다각도로 연구되어야 실질적인 추진위원회(조합)의 업무를 대행하고 앞서 자문하는 역할을 충실히 이행할 수 있고 급변하는 정책과 사회 변화에 올바른 대응으로 조합원의 권익을 보호하며 정비사업전문관리업체가 서로 상생할 수 있을 것이다. 현재 도시정비사업이 이와 같이 실무적인 대안이 도시정비사업에 어떠한 영향을 미치는지를 보여줌으로써 조합(추진위원회)과 정비사업전문관리업체가 상생할 수 있을 것이라 생각한다.

Improvement project management system was enforced on July 1, 2003, based on urban residential environment maintenance act, because the act entailed an institutional mechanism that can resolve the union’s lack of specialty, which was a real problem in urban improvement project, and that can properly supervise construction companies. This new institution was studied for nearly 4 years. Research commitment to Korea Research Institute for Human Settlements, from September 1999 to September 2000, was followed by numerous discussions and conferences until its final enforcement. However, lots of problems arose with regard to improvement project operating companies that were to execute the duties of urban improvement and maintenance under the system of improvement project management. That is, many of these managing companies recently went bankrupt or closed downby the aftereffect of frequent legal amendments, changeable business guides related to revision of enforcement orders, and the slump in urban improvement project and delayed progress on the part of construction companies. Accordingly, this research is intended to studythings to be desired from improvement project operating companies, so that they may be fit for the purpose of the project management system in relation to the project, by analyzing the problems of operating companies and proposing an improvement plan from a practical or institutional viewpoint. As to research method, the author analyzed via on-site inspection the present status of activity of the improvement project operating companies registered with Busan metropolitan city as of June 2008, from the project districts in the city. As to researchsystem, chapter 2 studies the indications of foregoing studies and analyzes the limitations of existing studies on improvement project operating companies. Chapter 3 theoretically examines the characteristics of urban improvement project and its operating system. The first section of chapter 4 looks into the present status of urban improvement project in Busan area, section two investigates the present state in registration, activity and operation of its related operating companies, and section three derives problems of the companies. Chapter 5 proposed an improvement plan, based on the results of investing actual status. Chapter 6 summarized the research result and presented its suggestions, limitations and the direction of further research. According to this research result, problems highlighted by foregoing studies or every kind of media are largely three kinds: lack of specialty in improvement project operating companies, poor financial structure, insufficient laws and regulations. First, as an improvement measure on the lack of specialty in the operatingcompanies, state-certified qualification was presented as was mentioned in the foregoing studies. Second, as for poor financial structure of operating companies, a stricter registration, assurance via the association, and use of credit system were presented. Third, as for insufficiency of legal provisions, standardization and simplification in processing improvement project duties was presented. And finally, as for an improvement in the managing companies, systemizationand dualism in paying compensation to the operating companies was presented. Under the current circumstances that project committed companies are playing an important role in the urban improvement project, this researchattempted to analyze between problems cleared up some years after the initial enforcement of the urban residential environment maintenance act on the committedcompanies registered, which mostly consist of new-born organizations, and chronic problems, on a real time basis. Indications of this research are summarized as follows: First is political measures should be prepared. State-certified qualification, guaranteevia the association and use of loan system are measures to be made by policy changes. This is the assignment that must be resolved and settled by the government in its preparation of legal system so that each party may perform its role faithfully to the purport of the improvement project management system. Especially, state-certifiedqualification will lead to the union members to have confidence in the specialty of the committed companies involved in the improvement project, which is to be achieved in an astronomical amount of scale,by preparing a certain institution, so it can prevent the strife among union men by providing a self-help measure maximizing their interests. At the same time, this kind of qualification will allow pride to the officers and personnel of the committedcompanies, stopping them from being involved in temptation and irrationality. So it can be said that this method provides a theoretical clue to overcome theoretical limitations of similar foregoing studies. Second is a business-like indication. Standardization and simplification, systemization and dualism of contractor compensation are not theoretical alternatives to be prepared by policy changes, but they can be sufficiently ready in the course of handling actual business by the citizen and government via attention and education focused on actual business in each city, province, and local governments. Especially, systemization and dualism of contractor payments is an alternative to be prepared in top priority, because for the project committed companies to fulfill their roles and represent the rights and interests of union men, their self-survival ability should be preceded. This is the only way we can expect their roles can present a developmental direction for urban improvement project. Though since March 22, 2008, each urban improvement project district was institutionally forced to introduce home pages, they comprised too few exampled cases that our data collection for investigating the actual status had to turn on wire or wireless, or direct visits, which was an actual limitation. Therefore, using established present and actual status of urban improvement project, with such parts improved, will produce a better result of research henceforth. Also, it is true that despite aforementioned political alternative preparations and businesslikeindications, this research poses many limitations and need for following studies. Concrete directions in further studies will be like this: First, we will need content on organizational structure of project managing companies. Act of urban residential environment improvement is largely divided into preliminary, step 1, step 2 and finishing steps. For each step, duties to be performed by project managing companies, such as licensing union establishment, duty execution, administrative treatment, etc., are separately set forth. According to the case study, it was found that most project committed companies have obese organizational structure, compared to the on-site number of those performing the executive service. To overcome this reality in which avicious circle of monthly requiring a high amount of cash for the operation cost of the progressing committee (Union), staff benefits, etc., we should devise a plan to departmentalize the business of urban improvement project and restructure the obese organization system into an optimal scale. Second, we need content on improving the performance of project operating companies. Because their duties are mostly administrative, people from an outside angle can be negative about the necessity of project operating companies, concluding that there is little more particular job than simple administrative service. Converting this recognition requires them a constant effort to enhance their own performance ability. According to the content of foregoing studies looked into earlier, compulsory selection of project committed companies appears often. Escaping an agent for the union’s administrative duties or loaning initial funds, the committedcompanies should raise their performance ability themselves in order that they may be accredited by the progressing committee (Union) and further, their compulsory selection by institution may come true earlier. Henceforth, improvement plans for project operating companies should be studied from diverse angles so that they may substantially cover for the business of the progressing committee (Union), implement their consulting role fully, protect the rights and interests of the union members in the right response to the rapidly changing policies and society and live and let live between themselves. The author thinks that in the current urban improvement project, it is by presenting how these businesslike alternatives will affect the project that can motivate the union (progressing committee) and project operating companies to manage to give and take in the years to come.