공동주택 개발사업 미분양리스크

Abstract

공동주택 개발사업의 실패는 그 영향이 단순히 건설업체에만 국한되지 않고 사회, 경제적으로 파급되는 효과가 크기 때문에 따라서 책임감과 사명감을 가지고 사업에 참여하여야 한다. 주택사업의 성패는 분양에 따른 자금의 흐름이 좌우하므로 미분양리스크에 대한 전략적 대응이 무엇보다 중요하다. 본 연구에서는 미분양 발생 원인을 조사하여 공동주택 개발사업의 사업추진 단계별 세부적인 리스크요인을 미분양 특성별로 분류하였고 건설업 관련 종사자를 대상으로 공동주택 분양선택 기준 순위도에 대하여 설문조사를 실시하여 선정된 항목에 대하여 AHP 기법을 활용하여 가중치를 산정, 중요도를 산출하여 실제 미분양이 발생된 프로젝트를 대상으로 조사한 미분양 원인과 비교 분석하였다. 그 결과 미분양의 내부적인 요인으로는 가격특성과 입지특성이 외부적인 요인으로는 경기변동이 미분양 발생에 영향이 큰 것으로 분석되었으며 AHP기법을 활용한 중요도 분석결과와 일치하였다. 또한, 공동주택 개발사업의 미분양리스크가 사업 추진 단계에서는 사업사전평가단계와 개발준비단계에 집중되는 것을 알 수 있었다. 따라서 공동주택 개발사업을 성공적으로 추진하여 안정적인 건설경영을 이루기 위해서는 사업사전평가단계에서 분양가격과 입지특성에 대한 철저하고 치밀한 사전조사가 이루어져야 하며 이를 위해서는 사내 전문가의 양성과 외부 전문기관의 도움 그리고 전사적인 리스크관리 시스템의 구축이 필요하다. 또한, 미분양리스크는 공동주택 개발사업 전체 리스크 중 리스크의 발생가능성과 파급효과가 가장 큰 리스크임에도 불구하고 대부분의 건설업체와 현장에서는 미분양에 따른 책임범위와 손실분담 그리고 대응방안에 대하여 계약서에 명시하지 못하고 있다. 건설프로젝트는 모두 계약에 의해서 진행되며 계약조건 및 내용은 반드시 이행하여야 하는 기준이 되기 때문에 시급히 개선되어야 한다. 이번 조사 결과에서도 조사대상 프로젝트 5곳 모두 미분양리스크에 대한 사전 대비가 이루어지지 않고 있었다. 경기변동에 따른 수요위축은 그 파급강도가 큼에도 불구하고 통제가 불가능하다는 인식으로 건설업체 및 사업관련자들은 임시방편적인 수동적인 대응으로만 일관하고 있다. 대다수의 건설업체는 개발사업의 위험을 분산하기 위하여 자체사업방식에서 벗어나 시행사와 연계된 시행사+시공사 구조의 사업을 추진하고 있지만 이러한 경우에도 일반적으로 시행사보다 규모가 큰 시공사가 자금을 조달하기 위해 프로젝트 파이낸싱을 통해 지급보증을 하는 등 대부분의 리스크를 시공업체가 부담하게 된다. 그러므로 미분양은 사업의 성패에 직접적인 영향을 주며 시행사의 자금압박과 시공사의 연대보증으로 인한 공동주택 개발사업과 관련 PF의 우발채무 가능성을 증가시킴으로써 건설업체의 연쇄부도를 초래하는 주요인이 되고 있다. 따라서 미분양리스크에 대한 중요도에 대하여 인식을 새롭게 하고 능동적이고 효율적인 대응을 위한 시스템 구축이 시급이 이루어져야 할 것이다. 미분양의 발생은 대부분 하나의 원인에 의하여 리스크가 발생되는 것이 아니라 각각의 미분양 특성들이 유기적 연관으로 발생되기에 효과적인 대응을 위해서는 향후 보다 발전된 연구가 이루어져 공동주택 개발사업에서 미분양의 발생을 억제하여야 할 것으로 판단된다.

The business failure from unsold apartments causes numerous problems in social and economical aspects as well as the declination of construction companies. Recently, the rapid increase of unsold housing has generally had a bad effects not only housing companies and cooperate companies, but also insolvency of financial facilities and joblessness of employees; low-income class. This state of unsold housing is repeatedly caused by slowdown because of sudden market fluctuations and shortage of strategic countermeasure about users’ demand and the risk of unsold housing. This study categorized and analyzed the peculiarity of unsold housing, apartment house at development phases which determines the building business. Therefore, suitable plans for stable construction management should be able to be provided in a timely manner.