재정비촉진지구 도시환경정비사업 건설사업관리 적용

Abstract

재정비촉진지구 도시환경정비사업에서 지방공사 등이 사업시행자가 될 경우 사업시행자, 주민대표회의, 건설사업관리자, 정비사업전문관리자, 설계사, 시공사 등 많은 사업주체가 참여하는 복잡한 구조를 형성하게 되고, 각 주체간 업무가 중복됨으로 말미암아 업무분담에 혼선이 발생하며, 서로간 갈등을 유발하게 된다. 특히 사업시행자와 주민대표회의 간에 갈등이 많이 발생하게 된다. 본 연구에서는 세운4구역 도시환경정비사업 건설사업관리 적용사례를 중심으로 이러한 문제를 해결하기위하여 관련 자료 및 법규 검토, 설문조사를 통하여 건설사업관리 발주방식 개선과 각 주체간 적절한 업무분담 및 건설사업관리 절차를 연구해보고자 하였다. 연구결과를 살펴보면 첫째 건설사업관리와 정비사업전문관리는 중복되는 부분이 많으므로 통합할 수 있다면 통합하는 것이 훨씬 효과적일 것으로 판단되며, 이 부분에 대해서는 이미 연구가 많이 진행되었고 실제적으로도 건설사업관리자가 도시정비전문관리업에 진출하는 사례가 나타나고 있으므로 향후 이러한 추세가 지속되리라고 생각된다. 둘째 현재의 「도시재정비촉진을 위한 특별법」규정으로는 사업시행자와 토지등 소유자들로 구성된 주민대표회의 간에 갈등이 발생할 수 밖에 없다. 따라서 이러한 문제를 해결하기 위해서는 제도적인 개선이 필요하며, 그 중 건설사업관리 발주방식을 개선함으로써 어느 정도 갈등구조 해결에 기여할 수 있을 것으로 판단된다. 셋째 사업시행자, 건설사업관리자, 정비사업전문관리자간의 업무중복이 발생하므로 기존의 「건설기술관리법」에서 제시하고 있는 건설사업관리 지침과 달리 정비사업 현장에 적합한 업무분담 방식을 제시하였으나 모든 현장에 일률적으로 적용할 수 없으며, 사업시행자의 조직 및 업무능력과 현장 여건을 고려하여 적절히 조절하는 것이 필요하다고 판단된다. 향후 연구하여야 할 과제로는 사업시행자와 주민대표회의간의 갈등구조를 해결하기 위한 제도개선 등에 대한 다양하고 심도있는 연구가 필요하며, 사업시행자 선정이전에 정비사업에 참여한 건설사업관리자나 정비사업전문관리자가 사업시행자 선정 이후에도 계속 정비사업에 참여할 수 있도록 하는 등 제도개선에 대한 연구가 필요하다고 생각된다. 아파트형 공장은 도심지의 지가상승으로 인하여 공업용 부지의 부족으로 인한 공업 입지 난을 해소하여 토지를 효율적으로 이용하고 궁극적으로 대도시 내부의 쇠퇴를 방지하며 도시환경을 개선한다는 목적에서 탄생되었다. 국내의 대표적 사례로 구로공단의 경우는 2000년 이후 디지털단지로 명칭을 개칭하는 등 구로단지의 이미지를 제고하고 기업을 보육하는 곳으로 변신하여 공업단지 정비 및 산업구조 고도화를 동시에 달성하였다. 이것을 필두로 수도권에는 현재 문래동, 성수동, 수원, 성남 등 아파트형 공장이 활발히 진행되어 지역경제를 활성화하는 견인차가 되고 있다. 이에 부산지역도 침체된 지역산업 활성화를 위해 산업단지와 아파트형 공장 건립에 적극 나서고는 있지만 수도권과는 달리 수요자는 아직도 아파트형 공장에 대한 인식이 부족하여 분양에 활기를 띄지 못하고 있다. 이에 본 연구에서는 입주예정자의 합리적 의사결정 기준을 제공하기 위하여 부산시가 조성한 센텀시티 산업단지 아파트형 공장 입주업체를 대상으로 설문과 면담조사를 실시하여 선정요인을 도출한 후 AHP 기법을 활용하여 요인별 가중치를 산정하였다. 그 결과 세제 및 금융지원, 관리운영 적정성, 주차시설 확보, 교통의 편리성, 창고시설 확보, 작업환경 쾌적성, 관련업종과의 정보교환 접근성, 공장 확장시의 용이성, 노동력의 확보, 전용면적 적정성이라는 10가지 선정요인이 도출되었다. 다음으로 선종된 요인별 가중치를 산정한 결과 노동력의 확보가 가장 중요도가 높은 것으로 나타났으며, 이 밖에도 세제 및 금융지원, 교통의 편리성, 전용면적의 적정성도 중요도가 높은 것으로 분석되었다. 따라서 입주업체 예정자는 아파트형 공장의 선택 시 이 부분에 대한 집중적인 고려가 요구되는 것으로 사료된다. 이와 함께 부산지역 아파트형 공장 활성화를 위해서는 산업단지 마다 규정된 입주 가능 업종의 확대, 관련기관 마다 상충되는 관련 법규의 일치화, 해당관청의 지역경제 활성화 차원에서의 대폭적인 규제완화 의지. 시공사의 분양가의 적정성과 아파트형 공장에 항상 불편요소인 부족주차시설의 해결 등 여러 개선사항에 대한 다각적인 해결방안을 강구하여야 할 것으로 판단된다.

For the residential environment improvement, housing redevelopment, housing reconstruction, and urban environment improvement projects in the redevelopment promotion area designated by the Special Act on Urban Improvement Promotion, if more than half of the project members agree, it is prescribed that the mayor of city, county, or district can carry out the redevelopment promotion project or Korea National Housing Corporation, a local corporation established to do housing projects, or Korea Land Corporation can be designated as a project host. In this case, many bodies are involved in the project including the project host, representative of project members, construction project management company, improvement project management company, design company and construction company and the project becomes very complicated. At first, a construction project management company or improvement project management company was involved to carry out the project on behalf of the project members, who are not knowledgeable about construction. If a public corporation such as Korea National Housing Corporation or a local corporation is involved as the project host for the redevelopment promotion or urban environment improvement project, overlapping of work occurs and the relationship between the project host and representative of the project members become ambiguous. Urban environment improvement project for Sewoon Area 4 is a redevelopment promotion project carried out in Sewoon redevelopment promotion area designated by the Special Act on Urban Improvement Promotion. It is the first case of SH Corporation carrying out a redevelopment promotion project on private land. For this project, SH Corporation, a local corporation, is the sole project host and a construction project management company and an improvement project management company are working together. Therefore, this study examines the problems in the urban environment improvement project in the redevelopment promotion area when the project host is a local corporation, the necessity of construction project management, application methods, and ways to share work between the bodies involved in the project by using the case of the application of construction project management to Sewon redevelopment promotion area.