공동주택 하자소송 원인 및 시공사 대응방안

Abstract

최근 건축물이 점차 고층화 및 현대화됨에 따라 소비자등의 이해수준과 요구 조건이 한층 더 높아져 건설사에서는 아파트의 품격화, 다양화, 고품질화를 위해 지속적으로 평면 및 시공기술을 연구 개발하고 있으나 입주자대표회의에서는 하자진단업체 및 변호사와 연대하여 하자기획소송을 제기하고 있으며 점차 확대되는 추세에 있다. 이로 인해 건설사에서는 막대한 인적, 물적 손실을 입고 있으며 아파트 입주민 또한 장기간의 소송으로 인해 건설사로부터 하자 보수가 중단되어 아파트 가치 하락 및 생활의 불편 등으로 큰 피해를 입고 있는 것이 현실이다. 따라서 공동주택의 5년차 및 10년차 현장 사례를 통해 하자진단업체가 작성한 보고서를 조사, 분석하고 건설전문가 그룹을 대상으로 설문조사를 실시하여 하자소송의 원인을 분석하고 소송으로 인한 건설사의 손실부담을 줄이고자 시공사 측면의 대응방안을 제시 하였다.

본 연구의 현장 사례에서는 하자소송을 위해 법원에 제출된 입주자대표회의의 하자진단 보고서를 기초로 하였으며 하자부분을 먼저 전용부분과 공용부분으로 나눈 후 공종별, 연차별 그리고 세부 항목별로 나누어 하자소송 원인을 분석 하였으며 이를 통하여 설계 및 시공단계로 구분하여 시공사 대응방안을 제시 하였다.

공동주택 하자소송 원인으로는 시공상세도 검토 및 책임시공 소흘, 인허가 도면의 설계부실, 공기 부족으로 인한 부실시공 그리고 잦은 설계변경, 발주자의 분양 과대광고 및 사용승인도서의 부정확한 작성 등으로 조사 되었다. 또한 하자소송의 문제점으로는 법령의 기준이 상이하여 법적 규제가 미흡한 사항에 대해서는 제도적인 보완이 시급하고 사용상의 하자와 하자 발생시점이 불명확한 하자에 대해서는 정부차원의 명확한 하자판정 기준의 정립이 필요하며 하자 판정인의 민간기술자(기술사, 건축사) 지정으로 모호한 판정과 공신력 저하 등이 큰 문제점으로 대두 되고 있다.

시공사 대응방안 으로는 첫째, 설계 단계에서는 허가 및 착공용 설계도서의 철저한 검토와 분양 과대광고 지양 및 설계도서 반영유무 확인, 예상되는 공종별 하자 유형의 분석 등이 필요하며 둘째, 시공 단계에서는 원가 절감을 위한 임의 변경시공 및 미시공 등을 지양하고 기능공에 대한 기술 및 품질교육 과 인성 교육 강화가 필요하며 설계자 및 시공자의 철저한 사전 기술검토가 필요하다. 셋째, 사용승인 단계에서는 설계변경 사항의 철저한 검토와 준공도서의 정확한 작성이 필요하다.

향후 연구 과제로는 일관성 있고 객관성 있는 하자 판정 기준을 정립하고 설계 및 건설사업관리 측면과 제도 및 법률상의 문제점도 함께 검토 하였으면 한다.

핵심용어 : 공동주택, 하자, 시공사, 입주자, 소송

Nowadays, buildings are rising higher and modernizing very fast. Consumers’ understanding level is increasing and the required comfortness is being sought more. For the high living standard, diversity and high construction quality of apartment, advanced construction technology have been applied continuously; however, the trend of conflicts between Tenants and Construction Companies have been found increasing. From this situation, Construction Companies have been suffered enormous financial and productivity losses.

Further, due to long term litigation and suspended defect repair, the apartment Tenants are also experiencing inconvenience in living there and reduction of life and value of the Apartment as well. The objective of this study was to analyze the causes and effect of litigation between tenants and the Apartment Developers. On-site case studies were conducted and Tenant’s Congress Reports were analyzed. A questionnaire was prepared to find the causes of defects in the Apartment and the measures taken by the Construction Company to correct the defects.

Defect litigation co-housing has various types of problems with several different criteria of the relevant laws and regulations. Legal regulations have been found insufficient in this regard; therefore, institutional supplement needs to be accelerated. Litigation amount of occurrence and defects on unclear defect are forced to reflect, thus, defect ambiguous decision from the private engineers are not been considered trustworthy.

For appropriate response from Construction Company, three measures are sought. First, in the design stage, it is required to permit thorough review and avoid hype sales, and also necessary to confirm the use of construction codes, analysis of the type of defects are required. Second, in the construction stage, it is necessary to avoid such as modified construction and non- construction for cost reduction, and also it is necessary to strengthen the technology and high quality education for skilled workers and designers thorough bred technical study of the construction. Third, in the approval procedure, it is necessary to secure accurate creation of the completed books and thorough review of the design changes.

Future research should be focused to establish defect criteria of objectivity, and there is a need to consider "Design and construction business management" and "Institutional and legal problems" together.

Key words : Apartment, Defects, Contractors, Tenants, Litigation