아파트의 전세/매매가격 비율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 -부산지역을 중심으로

Abstract

세계 금융위기 이후 한국의 부동산시장에서 경기 침체로 인해 주택매매가격이 보합세를 보이고 있는 반면 전세가격은 상승하고 있다. 그 결과 전세/매매가격 비율이 상승세를 나타내고 있다. 부동산 경기변동이론에 따르면 장기적으로 전세가격이 매매가격을 선행하지만 최근 부동산 시장은 그러한 모습을 보이지 않고 있는 것이다. 따라서 본 연구는 부산지역의 아파트 시장을 대상으로 매매가격과 전세가격의 관계를 분석하고자 전세/매매가격 비율에 영향을 미치는 요인에 관한 분석을 하였다. 분석의 결과 정(+)의 효과가 나타난 변수는 입주년도, 평형별 규모 18평 미만을 기준으로 했을 때 18평을 초과하는 평수, 초·중·고등학교 수, 사설학원 수, 지하철역의 수, 주택 보급률, 매매가격의 상승률 등으로 나타났다. 반면 부(-)의 효과가 나타난 변수는 매매가격 1억원 미만을 기준으로 했을 때 1억원 이상의 매매가격, 전세주택(호)의 증감율 등으로 나타났으며 건설사의 브랜드와 자가주택(호)의 증감율은 통계적으로 유의미한 결과를 얻지는 못하였다. 영향요인이 가장 큰 변수는 가격대별 매매가격으로 아파트의 매매가격이 증가할수록 전세/매매가격 비율은 하락하는 것을 알 수 있다. 이는 가격이 높은 아파트의 전세/매매가격 비율이 낮은 반면, 낮은 아파트의 전세/매매가격 비율이 높다는 기존 연구 결과와 일치한다. 또한, 중장기적 관점에서 부산지역 주택가격 안정이 필요하다는 것을 시사한다.

Since world financial crisis, the housing sales price in Korea's real estate market has showed horizontal price movement because of economic recession, while Chonsei price has been rising. As the result, the ratio of Chonsei price to housing sales is on the rise. According to business cycle theory, Chonsei price exceeds housing sales price for the long run. However, recent real estate market doesn't seem like that. Therefore, this study analyzed the factors which influences the ratio of Chonsei price to housing price to analyse the relation between housing sales price and Chonsei price of Busan apartment markets. As the result of the analysis, the variables of positive(+) effects are a year of moving-in, a scale of Pyŏng type- in the case of over the 18 Pyong based on under 18 Pyong, the number of primary school, middle school, and high school, the number of private institutions, and the number of subway, diffusion ratio of house, the increase rate of housing sales price. On the while, the variables of negative(-) effects are the housing sales price which is above 1million won based on the housing sales price under 1 million won, the rate of increase and decrease of Chonsei housing. The brand of construct company, the rate of increase and decrease of one's own house doesn't draw meaningful result. The most influential variable is hosing sales price according to price range. It shows that the higher the price of apartment increases, the lower the ratio of Chonsei price to housing price decreases. This matches with the established study result that the ratio of Chonsei price to housing price of the higher price of apartment is low, while the ratio of Chonsei price to housing price of the lower price of apartment is high. Also, it implicates that Busan housing market price needs to be stable in the mid to long term perspective.