가장임차인의 일반적 고찰과 피해에 대한 대책방안에 관한 연구

Abstract

주택임대차보호법은 사회적·경제적으로 절대적 약자인 임차인의 생존권 보호를 목적으로 제정된 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 이런 제도를 악용하는 가장임차인은 우선변제권이 있는 임차인의 형태로 하여 채권자의 채권회수를 방해하고 있는 것이 일반적이며 특히 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권을 이용하는 경우가 대부분이다. 또한 집행절차에서 이해관계인으로서 자격을 부여받지 못하여 배당에 참여하지 못하는 경우의 가장임차인은 경락자에게 큰 문제의 대상으로 나타나게 되어 불측의 손해를 입히게 되는 문제점들이 있다. 본 논문은 가장임차인과 관련된 판례와 사례분석을 통하여 가장임차인의 발생 원인과 문제점을 파악하여 이에 대한 대책방안으로서 제도적 보완 방안과 제도적 도입 방안을 모색하여 건전한 부동산경매 시장으로 활성화되기를 기대함에 있다고 하겠다. 먼저 제도적 보완 방안으로, 첫째, 서류 심리를 보다 강화하는 방안으로 사회통념상 임대차 관계를 인정하기 어려운 위장전입자의 경우 통·반장이나 동사무소 직원 혹은 관할 파출소에서 점유관계 사실확인서 등을 첨부케 하는 절차를 거치도록 하며, 차후에 다시 점유관계를 확인하여 책임지운다면 진실한 임대차가 존재하는지 여부는 쉽게 파악될 수 있을 것이다. 또한 확정일자제도의 미비점에 대하여는 확정일자부에 임대차계약 당시의 보증금을 기록하고 임대차계약서의 사본과 함께 보관하여 확정일자부와 임대차계약서에 공시의 기능을 부여함으로써 누구나 임대차관계 등을 열람할 수 있게 하여야 할 것이다. 둘째, 소액임차인의 최우선변제권은 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 점을 악용하여 자신의 주택이 경매신청에 임박할 즈음 소액의 보증금으로 임대차계약을 체결하고 배당절차에서 소액임차인으로 소액보증금을 배당받게 하여 진정한 채권자의 채권회수권을 침해하게 된다. 따라서 최소한 경매개시결정등기가 이루어지기 1년 전부터 소액임차인으로서 요건을 갖춘 임차인에게만 배당하여 주어야 된다고 생각한다. 그리고 확정일자에 의한 우선변제권의 경우 경매개시결정등기 이후에 요건을 갖출시 우선변제권을 부여하지 못하도록 해야 할 것이다. 제도적 도입 방안으로는 첫째로, 부동산등기법에 「주택임차권」을 신설하여 임차인 단독으로 등기를 신청할 수 있도록 해서 제3자에 대한 공시적 기능을 확보하고 등기절차를 함에 있어서 등기비용을 면제 또는 저렴하게 하여 임차인이 등기하는데 시간과 비용이 소요되는 이유로 기피하는 상황이 없도록 해야 할 것이다. 둘째, 임대차계약서의 열람제도를 도입하여 누구나 열람이 가능하도록 해야 할 것이며, 열람의 방법으로는 현재의 등기부 등본과 같이 관할 동사무소 및 인터넷 등기소와 무인발급기 등에서 열람이 가능하도록 해야 하며 신고의 경우 임차인을 의무자로 해서 신고를 한 경우에만 보장받도록 해야 할 것이다. 셋째, 집행관의 실질적이고 책임감이 없는 형식적인 조사에 대하여 집행관에게 독일의 사법보좌관과 같은 지위를 주어 책임 소재를 분명하게 하고 집행관에게 높은 전문성과 실무경험을 육성할 수 있는 수사교육이 뒤받침 된다면 책임 회피적이고 형식적인 조사에 의한 가장임차인의 발생을 어느 정도 예방할 수 있을 것이다.

The house lease protection law is a regulation on special case of civil law to protect the right to live of tenant who is a absolute weak in socio-economic. Disguised tenant misuse this regulation generally by interrupting the credit collect of creditor in a form of a tenant who has preferred repayment right and particularly, use of preferred repayment right by confirmed date and the first repayment right of a small sum tenant. During execution procedure, when disguised tenant can't join the allotment as not qualified as interest connector, there are problems of unexpected damages as he appears against a successful bidder as trouble maker. This study expects to activate the market of healthy property auction by groping systemized repletion and introduction plans as alternative plan after understanding the problems and reasons of disguised tenant appearing through analysing instances and leading cases related to disguised tenant. Systemized repletion plans are First, strengthening the paper examination such as passing through the procedure of attaching the fact confirmation of possession connection when it's difficult to acknowledge the lease connection for disguised moved in person in general sense, and anyone should be able to open lease connection and the other by granting public announcement and public trust on the lease contract and fixed date. Second, in the case of allotment of the first repayment right by small amount tenant, the allotment should be given to tenant who meets all requirements as small amount tenant since one year before the registration of deciding auction opening. If requirements are met after registration of the decision of commencement of bidding in case of right to obtain preferential satisfaction on a fixed date, the right to obtain preferential satisfaction should not be granted. Systemized introduction plans are First, public trust function should be ensured for the third party by applying registration could be done by tenant individually by establishing (the right of lease a house) on property registration law. Second, Leases should be offered for public reading, and only when a lessee is reported as a responsible person his right can be guaranteed. Third, responsible aspects should be set clearly by providing status as private law assistant to executor in order to exterminate the formality investigation of substance and with no sense of responsibility by executer