상가임대차보호에 대한 비교법적 고찰

Abstract

우리나라는 상가건물임대차로 인하여 발생하는 문제점들을 오랫동안 방치시켜온 결과, 임대인의 과도한 차임의 인상, 존속의 불안정, 보증금의 반환을 둘러싼 대항력 여부, 고액의 권리금의 반환, 월세 전환 시 높은 이율 적용 등 임차인에게 심각한 피해를 주는 문제들이 계속적으로 발생하였다. 그리하여 경제적·사회적 약자인 상가건물 임차인을 보호하기 위하여 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법을 제정하여 시행하고 있다. 이 법은 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다 그러나 이 법은 입법을 위한 조사가 충분히 이루어지지 않아 졸속입법이라는 비판을 받게 되었고 이 법이 시행되기도 전에 임대료의 폭등 등 부작용의 문제점이 표출되었다. 이러한 현실에서 본 연구는 우리나라 상가건물 임대차보호법의 주요내용과 영국, 독일, 프랑스, 일본과 같은 외국의 입법의 주요내용을 살펴보고 비교 검토한 다음 현재 도출되고 있는 문제점들을 자세히 분석해보고, 외국 각 국의 입법례를 통해 이에 대한 개선방향을 제시함에 그 목적이 있다. 본 연구는 이러한 연구의 목적을 달성하기 위하여 다음과 같은 내용으로 되어 있다. 제1장에서는 연구의 목적과 연구범위를 제시하였다. 제2장에서는 우리나라의 상가건물임대차보호법의 제정목적 및 제정과정을 살펴보고, 우리나라의 상가건물임대차보호법의 주요내용인 적용범위, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 등기사항의 열람·제공, 임대차기간 및 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 임차인 등기명령, 임차보증금의 회수 등의 내용을 검토해 보았다. 제3장에서는 우리나라의 상가건물임대차보호법과의 비교를 위해 영국, 독일, 프랑스, 일본과 같은 외국의 상가임대차의 주요내용을 검토해 보았다. 제4장에서는 우리나라, 영국, 독일, 프랑스, 일본의 상가임대차의 내용 중 적용범위, 대항력, 임대차기간, 차임, 보증금, 권리금의 내용을 비교하여 우리나라의 상가건물임대차보호법의 문제점을 살펴보고 외국의 입법례에서 우리나라가 도입해야할 제도들을 선택하였다. 제5장에서는 결론으로서 지금까지 검토한 우리나라와 외국 각 국의 특징들을 정리하고 우리나라 상가건물 임대차보호법이 앞으로 나아가야할 방향을 제시하였다.

As a result of having neglected problems for a long time which are produced by Business Building Lease, our country continued to be occurred issues that give serious damage to lessee, such as lessor's increasing excessive guaranty money, instability of continuance, whether or not opposing power surrounding the return of guaranty money, the repayment of a premium in a large amount, and application of high interest when converting into monthly rent . Thus, in a bid to protect a business tenant who is a weak person economically and socially, it was enacted and is being enforced the Business Building Lease Protection Act from November 1, 2002. This Act is aimed to guarantee the stability of the national economic life by stipulating a special case of the civil law. However, this Act failed to be fully attained an investigation for lawmaking, thereby having come to be criticized as rough-and-ready legislation, and was expressed a problem of side effect such as a sharp rise in rent even before this Act is enforced. In this reality, this study is aimed to present the improvement direction on this through trying to minutely analyze issues that are being elicited now and through cases of legislation in each of foreign countries, after inspecting and comparatively examining the main contents of Business Building Lease Protection Act in our country and the main contents of foreign legislations such as England, Germany, France, and Japan. To achieve these objectives of a research, this study is composed of the following details. Chapter 1 presented the objective and the scope of a research. Chapter 2 examined the purpose and the process of enactment for Business Building Lease Protection Act in our country, and tried to examine the contents such as scope of application, opposing power, right of preferential repayment, right of prior-preferred repayment, reading and offering in registry matters, right of requesting the renewal of lease term and of contract, right of increasing and decreasing guaranty money and others, order for lessee registry, and withdrawal of guaranty money for lease, which are the main details of Business Building Lease Protection Act in our country. Chapter 3 tried to examine the main contents of Business Building Lease in foreign countries such as England, Germany, France, and Japan, in a bid to compare with Business Building Lease Protection Act in our country. Chapter 4 examined a problem of Business Building Lease Protection Act in our country by comparing the contents in scope of application, opposing power, the term of lease, guaranty money, security money, and premium among details of Business Building Lease in our country, England, Germany, France, and Japan, and selected systems that our country needs to introduce in foreign lawmaking cases. Chapter 5 consequently arranged for characteristics in our country and in each of foreign countries, which have been examined so far and presented direction that our country's Business Building Lease Protection Act needs to advance in the future.