비사업용 토지에 대한 보유세와 양도소득세의 중과에 관한 연구

Abstract

정부는 토지투기를 막기 위해 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과조치를 2005년 8월 31일에 발표하였다. 이의 적절한 정책적 목표 달성을 위해서는 필연적으로 보유세와의 연계가 중요한데 올바른 정책의 전개를 위해서 비사업용 토지의 보유세와 자본이득에 대한 과세를 중과하는 것에 대한 이론적 배경으로서 토지 공개념을 살펴보았다. 토지공개념이란 국민 전체의 일반적인 이익을 위해서 그 사적 소유권을 제한할 수 있다는 개념이다. 일부 토지보유자들에 의해서 토지가 묶여있는 것을 방지하고자 강제수용 등의 절차를 이용하는 적극적인 토지공개념의 시행도 있으나 조세정책을 통해서 ‘양도차익을 노린 불로소득의 환수’도 있을 수 있다. 이렇게 사용하지도 않고 단지 양도차익을 노린 토지를 많이 보유하고 있는 자에 대하여 많은 금액의 보유세를 부담시킨다면 과연 그 보유세의 귀착도 따져보아야 한다. 조세의 귀착은 크게 법적 귀착과 경제적 귀착이 있는데 법적 귀착이란 조세를 부담하는 납세의무자가 누구인지를 가리키는 것이고 경제적 귀착은 납세의무자와 별도로 그 세부담이 최종적으로 부담되는 경제주체가 누구인지를 살펴보는 것이다. 이러한 경제적 귀착을 살펴보기 위한 도구로서 부분균형분석과 일반균형분석이 기존에 고안되어졌었는데 이 중 일반균형분석을 통해본 보유세의 귀착은 공급의 탄력성에 의존하며 장기적인 관점에서 일부의 다른 생산요소(노동)에 전가되는 경향이 있다. 그러므로 일반균형분석에 따르면 비사업용 토지 등에 대한 보유세의 중과는 전적으로 소유자에게만 그 영향이 미치지 아니하고 다른 생산요소에도 영향을 미친다는 것을 알 수 있다. 현행 우리나라의 보유세는 재산세(건물과 토지 등에 부과)와 종합부동산세(부과대상은 재산세와 거의 일치하나 재산세 부과대상 중 일정 기준 이상의 부동산을 대상으로 한다.)가 있다. 이 중 종합부동산세는 특히 비사업용 토지 등에 추가적인 세부담을 지우는 역할을 하고 있다. 양도소득세는 그 특성상 다년간의 소득의 누적에 대해 일시적인 과세를 하다보니 각국마다 문화 혹은 제도적 차이로 인해 조금씩 차별화되는 특성이 있다. 주로 실현주의에 의해서 자본이득과세가 시행되는 경우가 많은데 이는 다른 개인소득에 비해 우대 과세되는 결과를 낳고 있다. 실현주의 과세시 발생주의에 비해 이자만큼의 납기지연이익이 발생하기 때문이다. 그리고 다른 소득과 합산 과세되지 않고 분류과세하고 있기 때문에 같은 금액의 소득이라도 종합소득만 가진 개인보다 종합소득과 양도소득으로 나뉘어진 소득을 가진 개인의 세부담이 더 적은 경향이 있다. 이의 해결을 위해서는 종합소득과 합산하는 타국의 경우를 참조할 필요가 있다. 양도소득세는 다년간에 걸쳐 누적된 소득이란 점에서 일시에 세부담을 지울 시에 결집효과가 발생할 수 있는데 이의 해소를 위해 현행 우리나라의 관련 법률은 장기보유특별공제 제도를 두고 있다. 앞으로는 종합소득만 있는 개인에 비해 우대 과세되는 결과를 낳고 있는 분류과세의 단점을 보완하고 결집효과 완화를 계속 포기하지 않기 위해서는 실현주의 과세를 도입하거나 연분연승법의 도입을 검토해볼만하다. 양도소득세는 동결효과를 발생시킬 수도 있는데 개인의 자금이 자본에 묶여있고 해당 자본의 가치상승이 있더라도 양도소득세를 납부하고 새로운 자본을 취득하는데 들어가는 비용 등을 감안한 대체취득의 번거로움 때문에 대체취득을 포기하게 만드는 효과를 낳는 것을 말한다. 8.31 부동산대책이 발표된 직후에는 토지거래량 집계표를 통해서 비사업용 토지의 거래가 급격하게 증가된 것을 알 수 있으나 재산세 종합합산과세대상토지로 분류되는 비사업용 토지 중에서 나대지를 제외한 다른 지목의 토지는 효과적인 수준의 소유구조편중 현상의 해소가 보이지 않다는 것을 알게 되었다.

In an effort to block land speculation, the government announced that they would impose a heavy capital gain tax for non-business land on August 31st, 2005. A connection with the real estate tax is important in order to achieve the suitable policy objective and for the development of proper policy, the concept of public land ownership was examined in this paper as a theoretical background to the levying of taxes for non-business land and capital gains. The concept of public land ownership is a concept which allows restrictions of personal ownership for the general benefit of the nations' citizens. Although there are progressive methods of public land ownership which attempts to prevent the tie-up of land by a few property owners, such as detention by legal force, etc., there could also be a 'redemption of unearned income sought through capital gain' through taxation policies. If substantial amounts of real estate taxes are charged to individuals who own large properties not for its actual use but for the sake of capital gain, the incidence for such real estate taxes must also be considered. Tax incidence can be largely divided into statutory incidence and economic incidence. Statutory incidence refers to the actual person obligated to pay taxes whereas economic incidence refers to the person who, besides the actual person obligated to pay taxes, in accordance to economic trends ultimately is burdened. As for the tools used to examine such types of economic incidences, Partial Equilibrium Analysis (PEA) and General Equilibrium Analysis (GEA) had previously been designed and from these tools, the incidences of real estate tax viewed through the GEA shows a trend of dependence upon the elasticity of supply as well as a partial shifting towards other production elements (labor) from a long term perspective. Consequently, in accordance to the GEA imposing a real estate tax on non-business land affects not only the individual owner, but has an effect on other production elements as well. Currently, real estate taxes in Korea is composed of property tax (a levy on building, lands, etc.) and global real estate tax (although the subject for levy is almost consistent with property tax, but is targeted for some among subjects for property tax levy who exceed a certain standard of real estate). Among these, the global real estate tax especially plays a role of burdening additional tax obligations on non-business land. Capital gain tax has been slightly different by country in accordance to its culture or regulatory practices due to its characteristic of being a tax imposed transitorily for incomes accumulated for several years. Usually, there are many instances where capital gain taxation occurs in accordance to the realization principle and this results in preferred taxation in comparison to other personal incomes. This is because taxation based on realization rather than accrual basis results in gains for payment delay on interest amounts. In addition, because other incomes are not added upon taxation but are taxed by classification, a trend in which an individual with incomes divided between composite income and capital gains will pay less tax responsibilities than an individual with only general income. In order to resolve this, referencing other nations which adds this with the composite income becomes necessary. Capital gains tax, from the perspective that it is income accumulated over several years, can display a bunching effect upon burdening transitorily. In order to resolve this, Korea currently has a related regulation of Special reduction for Long term holdings. In the future, in order to strengthen the disadvantages of classification tax which brings about preferred taxation in comparison to individuals with only composite income and to ease the bunching effect, the implementations of taxation based on realization or gradual tax subtraction is worthy of consideration. Capital gain tax can cause an occurrence of the lock-in effect, which describes situations when capital gain tax is payed for the capital of an individual tied down to funds even if such funds witness an increase in value and in which the individual forgoes acquiring alternative acquisition with consideration of the costs and other factors required to acquire the new capital necessary. Following the announcement of the Real estate policy on August 31st, we can see through land transaction volume statistics that the transactions of non-business land have rapidly increased but among all non-business land with the exception of land plots classified as properties subject to property tax composite summing up taxation, it can be easily seen that an effective basis of the relief to the concentrated ownership phenomena is not being shown.