공동주택 개발사업 참여결정을 위한 평가모형개발

Abstract

공동주택 개발사업 참여 결정을 위한 평가모형개발

건설관리공학협동과정 김 기 신

우리나라 주택 건설시장에서 공동주택의 공급이 많은 부분을 차지하고 있으며 시행사와 건설사가 함께 참여하는 민간 공동주택 개발사업이 지속적으로 이루어지고 있다. 그러나 공동주택 개발사업의 특성상 규모가 크고 투입비용도 방대한 것에 비해 사업 참여 여부를 결정하는 과정은 미흡하며 객관적인 분석절차가 정립되어 있지 않다. 본 연구의 목적은 건설사가 민간 공동주택 개발사업의 참여결정을 용이하게 할 수 있도록 개발사업의 분석항목을 선정하고, 평가기준을 설정하여 평가모형을 개발하고, 개발된 모형에 다수의 사례를 적용하여 모형의 신뢰도를 검증하는데 있다. 평가모형의 활용범위는 다양한 형태의 개발사업 중 시행사가 제안한 사업에 건설사가 참여하는 형태의 민간 개발 사업으로, 시행사가 대여 받는 PF(Project Financing)에 건설사가 책임준공조건으로 참여하는 개발 사업으로 한정하였다. 연구방법은 선행 연구 자료와 전문가 회의를 통해 분석항목과 평가기준을 설정한다. AHP(Analytic Hierarchical Process)기법을 이용하여 분석항목의 가중치를 산정하여 평가모형을 개발하고, 개발된 평가모형에 사례를 적용하여 사업장별 평가점수를 산출한다. 산출된 사업장별 평가점수를 근거로 로지스틱 회귀분석(Logistic Regression Analysis)과 판별분석(Discriminant Analysis )을 이용하여 평가모형을 검증한다. 이상의 연구방법으로 얻은 결과를 종합하면 다음과 같다. 첫째, 문헌연구와 전문가의견을 통해 분석항목과 평가기준을 설정하였으며 산점도(scatter plot). 로지스틱 회귀분석을 통하여 대분류 항목 선정의 적절성도 검증하였다. 둘째, AHP기법을 이용하여 총 31개 평가항목의 가중치를 산출하고 평가 5등급에 점수를 부여하여 사업장별 점수를 구하는 평가모형을 개발하였다. 셋째, 개발된 평가모형에 전국 109개의 실제 사례를 적용하여 독립표본 T-검정을 실시한 결과, 참여 결정된 사업과 참여 포기된 사업들 간의 유의확률 p-값 0.000으로 0.05보다 현저히 작아 매우 유의함을 검증하였다. 넷째, 전국 109개 사업장의 평가점수를 이용하여 T-검정과 95%신뢰구간을 통해서 얻은 평가점수가 74.61 이상으로 나왔을 경우에는 참여결정으로, 63.86이하로 나왔을 때에는 참여포기로 결정할 수 있음을 확인하였다. 한편 수도권과 비수도권, 연면적과 세대수에 따라 평가점수 영역대가 상이하게 나타났다. 다섯째, 로지스틱 회귀분석과 판별분석을 실시한 결과 각각 85.3%, 82.6%의 정확도를 얻어 전체적으로 높은 정확도를 나타내었다.

본 연구에서 제시하는 평가모형과 사례적용 결과는 사업장에서 실질적으로 참여결정을 내리는 데 유용하게 지원 될 것이며, 이를 바탕으로 참여결정 오류로 인하여 발생할 수 있는 손실을 사전에 예방할 수 있고, 유사한 개발사업에 활용될 수 있을 것으로 판단된다.