주택 재개발⋅재건축법제에 관한 연구

Abstract

우리나라는 1960년대 이후 수차례의 경제개발계획을 수행해 온 결과 놀라운 경제발전을 이루었다. 그러나 산업화·도시화에 따른 여러 문제가 나타나기 시작하였고 특히 도시지역의 인구가 증가되면서 주택부족 문제가 야기되었다. 이러한 주택수요를 충족시키기 위해 정부는 단기간에 주택을 대량 공급하였고, 그로 인해 주택공급의 양적인 문제는 해결되었다. 그러나 양적인 공급에만 관심을 기울여 주거의 질적 수준은 저하되었고 뿐만 아니라 주택의 유지·관리 부실로 조기 멸실을 초래하게 되었다. 따라서 이를 체계적이고 효율적으로 관리·정비할 필요성이 제기되었으며, 이로 인해 재개발․재건축사업이 본격적으로 시작된 것이다. 주택재개발사업과 주택재건축사업은 노후․불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 사업으로 동일한 목적을 가지고 이루어지는 정비사업이다. 그러나 두 사업은 근거법이 서로 다른 관계로 도시정비의 통합적 관리가 어려웠으며 일률적인 관리체계를 유지할 수 없었다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 2002년 12월 30일 단일·통합법인 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)이 제정되었다. 재개발․재건축사업은 공공개발사업의 일종으로 사업의 공공성이 강화되고 있음을 알 수 있다. 舊法하에서는 재건축사업의 경우 재개발사업과는 달리 토지수용재결, 관리처분계획, 분양처분과 같이 권리관계를 공법적으로 확정하거나 변동시키는 행정처분이 존재하지 않았다. 즉 재건축사업은 조합설립인가와 사업계획승인(도시정비법상 사업시행인가)만을 통과하면 가능하였는데 「도시정비법」의 시행으로 곳곳에서 강력한 공법적 통제를 받게 된 것이다. 「도시정비법」으로 인해 재개발․재건축사업은 정비구역의 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이전고시, 청산금 부과․징수 등 행정처분을 매개로 사업 절차가 진행되고 있다. 이러한 공법적 통제는 재개발․재건축사업 과정에서 발생하는 쟁송에도 영향을 미치게 된다. 현재에는 재개발․재건축사업에 대하여 민사소송으로 다투어지던 분쟁들의 많은 부분을 행정소송으로 편입하여 해결하고자 하는 것이 법원의 태도이다. 이 법 제정의 근본적 취지는 선계획-후개발의 종합적인 도시관리, 사업추진절차 개선, 민간건설업체의 사업참여 제한, 정비사업전문관리업제도를 도입하여 주민의 권익보호 장치를 강화 하는 등 도시․주거환경의 효율적 관리라는 순기능은 살리되 재개발․재건축사업에서 발생하는 비리와 분쟁이라는 부작용은 방지하는 것이다. 그러나 이러한 제도 개선에도 불구하고 주택 재개발․재건축과 관련하여 많은 법적 분쟁들이 끊이지 않고 있으며 법의 여러 차례 개정에도 불구하고 문제점은 되풀이 되고 있다. 특히 주민참여 보장 문제, 자금조달 문제, 추진위원회·조합임원의 자격문제, 참여업체의 선정기준 문제, 정비사업전문사업자의 자격문제, 사업에 대한 감시·감독시스템 부재 문제, 분쟁조정위원회의 실효성 확보에 대한 문제 등이 그것이다. 이러한 문제점이 되풀이 되는 것은 구조적인 모순이 재개발․재건축사업에 존재하고 있기 때문이다. 이에 주택 재개발․재건축사업과 관련된 다양한 문제점의 해결방안, 법적 분쟁의 해소와 관련하여 전반적이고 체계적인 고찰의 필요성이 제기되는 것이다. 특히 재개발․재건축사업 관련법령들의 적합성에 대해 검토하여 구조적인 모순이 있는 부분은 개정하고 현행 재개발․재건축사업의 특성에 적합한 법체계 구축이 필요하다. 따라서 이 논문은 재개발․재건축사업을 추진하는 과정에서 발생하는 법적쟁점 사항을 관련법령과 학설․판례를 중심으로 살펴보며, 끊이지 않는 법적 분쟁들을 어떠한 법리에 의해 해결할 수 있을지, 재개발·재건축법제의 문제점을 면밀히 검토하여 그에 따른 개선방안을 제시하였다.